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碧桂园成了房企好榜样 但这只四千亿巨兽有自己的难题|

日期:2017-07-08 22:45:47编辑作者:皇冠国际娱乐官网

  

  碧桂园上海区域总经理高斌总说自己“土”,他剃平头,戴着一副黑框眼镜,身穿藏蓝色Polo衫。“刚到上海,我去见一个合作伙伴,穿了一件带毛领的衣服,自认为很体面了,跟那个合作伙伴熟了以后,他才告诉我,那次见面我应该穿西装。”

  “在上海待了两年,我已经努力变洋气了。”

  2015年,高斌进入碧桂园11年后,杨国强把他从南通调往上海。他大学毕业后进入碧桂园,先后做过杨惠妍的秘书、杨国强的助理,后来被派到碧桂园江苏南通公司。在进入上海之前,高斌始终工作在三线城市。

  “2015年初,老板突然让我来上海买地。我在延安路高架上开车都迷路,下不去,我想我连路都不认识,还怎么在上海做房地产?”

  高斌只能摸索着“下高架”了。在上海,碧桂园推翻了自己的一切。

  郊区大盘是没法做了,碧桂园必须学习做小而精的项目。高斌告诉界面新闻记者,以前100亩以下的地,大家都不知道该怎么开发,现在40亩的土地我们也拿下了。

  政商关系的处理也有了微妙的变化。“坦白说,在很多三四线城市,是当地政府积极找我们,希望我们过去投资;但是在上海想见政府官员一面都挺难。”

  更重要的是,让碧桂园成为三四线之王的秘密武器“高周转”,也根本行不通。

  界面新闻曾经报道,原则上,碧桂园对二线城市以下的项目周转要求为4个月开盘、5.5个月资金回正、6个月资金再周转。也就是说,一年之内,碧桂园的资金可以周转两次,即使每一次的利润相对薄一点,也能让对手望尘莫及,所以在三四线城市,碧桂园所向披靡。

  而高斌带领的上海团队,从拿地到开盘的时间可以超过一年。众所周知,如果做不到高周转,项目团队会受到处罚,或需要支付高昂的资金成本。然而,杨国强给了高斌更多的宽容。

  高斌说,集团对上海区域公司没有严格的考核指标。界面新闻记者发现,碧桂园嘉誉地块于2015年4月29日竞得,到2016年6月25日才开盘;碧桂园浦东星作的拿地时间是2015年12月24日,开盘时间则是2016年12月31日。

  两年内,高斌领导的上海区域公司拿下了奉贤、浦东临港、金山、青浦、宝山、长兴岛、嘉定的地块,几乎围着上海城区画了一个圈。

  这17个郊区项目来得并不容易,用了单独拍地、联合拍地、收购、联合开发等多种手段。

  自从进入上海,几乎每一场土拍,高斌都亲自坐镇。“别的房企在上海的分公司拍地,还要不停向集团总部汇报,我这里就不用。”

  “有传言说,杨国强乘直升机来上海看地?”记者问。

  “老板一向低调、内敛,所以不可能有这回事。”高斌回答。但他表示,拿地确实令人焦虑。

  碧桂园对于上海区域的拍地资金有求必应,因此两年内单独竞拍拿下了嘉定区徐行镇地块、奉贤区南桥新城地块、浦东临港泥城社区地块、青浦朱家角宅地、临港奉贤宅地、宝山区罗店地块等。

  对于总价比较高的地块,碧桂园也选择与其他房企联合拿地,比如出让金额23.1亿元的奉贤区南桥新城纯宅地,碧桂园联合了东原、平安一起竞得。

  增量土地的稀缺,让碧桂园也把目光瞄向那些因资金链断裂而难以为继的小房企。碧桂园在金山的两个项目,便是于2016年通过收购上海兴赞置业有限公司、上海永煦置业有限公司而获得。

  此外,碧桂园还作为小股东,与万科、保利在上海合作了两个项目——万科碧桂园金域澜湾和保利铃兰公馆,分别占股25%和10%,都位于浦东临港区域。

  嘉定徐行的碧桂园嘉誉以及万科碧桂园金域澜湾进入了2016年碧桂园合同销售额前100项目。目前碧桂园在上海的在售项目有5个,而7月后将新推8个项目,所有项目货值总计约350亿元。

  为了在一线立足,碧桂园不得不去做一些他们之前不屑做的事,毕竟现在上海土地出让对于自持的比重和年限要求越来越高,高斌告诉界面新闻记者,碧桂园会在上海试水商业地产、长租公寓和科技小镇等项目。

  高斌说,碧桂园将从郊区进入上海主城区,未来他也一定会将碧桂园的商业地产品牌带入上海,比如“新翼广场”。当主城区已很少有增量土地供应时,他认为可以从存量土地和二手地块转让中寻找机会。

  2017年,高斌的目标是“双百”:投资额100亿元,销售额100亿元。现在时间过半,高斌说投资额完成了一半,销售额才完成30亿。“因为货量基本下半年才放出来,7月之后我们将密集推盘。”

  自从销售额突破3000亿元,碧桂园成了房企们学习的好榜样。金科发了一纸“全面学习碧桂园”的通知;阳光城挖走了朱荣斌和吴建斌,全面对标碧桂园;最近到碧桂园总部里参访学习的开发商团队络绎不绝,他们都想知道,碧桂园是如何以不到8000元/平米的销售均价,实现了3088亿元的销售额。

  而碧桂园自己,也在学习如何在一线立足——2017年,上海区域销售额超过40亿元,虽然仅占碧桂园去年总业绩的约1%,但这已是“三四线之王”在北上深三个城市中取得的最好成绩了。

  两年前,碧桂园决定挺进北上广深,成立了“一线城市事业部”,从中海请来的联席总裁朱荣斌,是这个事业部的负责人。

  如今,朱荣斌远走阳光城,“一线城市事业部”撤销,旗下的北京区域公司和深圳区域公司因为没地而被其他片区合并,上海区域公司改为集团直接管理。

  高斌成为北京、上海、深圳三地区域总裁中唯一没走人的那个。他说,碧桂园的一线城市战略不会改变,未来在上海拿地不会保守。

  根据公开数据,今年前5月,碧桂园在全国范围内已完成销售额2442亿元,超过万科(2281亿元)与恒大(1830亿元),达到其全年总目标4000亿元的61%。

  但碧桂园一名内部人士告诉界面新闻记者,今年总目标远远不止4000亿元。“我们上半年已经完成3000亿元了,下半年估计势头更猛。”

  上海区域公司上半年完成的30亿元,才达到集团总量的1%而已。高斌说,现在集团发布业务排名,我都是从后往前找我的名字。因为“不好意思”,碧桂园上海区域在进入上海两年之后才第一庆祝了自己的生日。

  仅仅1%的业绩占比,恐怕远远无法满足杨国强对于一线城市的野心。杨国强早就在上海周边布好了“群狼”:2016年碧桂园内部业绩最为出色的两个区域均位于华东,江苏区域公司以367亿元拔得头筹,沪苏区域公司以308亿元紧随其后。

  兄弟区域公司对于高斌的挑战并不小。沪苏区域公司、沪浙区域公司、浙江区域公司、江苏区域公司和苏州区域公司这五大环上海公司,都可以参与上海市场的收并购项目。他们唯一的障碍就是不能在公开的招拍挂市场拿地。

  “会协调好和兄弟公司的竞争,如果把官司打到总部,那很缺乏水平。”对于兄弟公司的竞争,高斌这样说。他觉得比业绩更重要的是在上海为碧桂园走出一条新路。

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